Lastro histórico
Capital inicial de R$ 9 milhões (US$ 6M), corrigido no dossiê para aproximadamente R$ 33 milhões.
Memorando de investimento estratégico
AMETISTA
Participações S.A.
Complexo de luxo em altitude com duas operações consolidadas de eventos, saúde e bem-estar em Nova Friburgo, Rio de Janeiro.
R$ 14,8 milhões
Preço de aquisição apresentado no dossiê, com desconto real superior a 60% sobre o custo estimado de reposição.
Fotografia original do empreendimento
O ativo real em altitude
Uma holding. Duas operações sinérgicas.
A Ametista Participações S.A. (CNPJ 04.428.008/0001-04) é a holding proprietária de um complexo de ativos imobiliários e operacionais de alta performance, situado a 1.250 metros de altitude em Nova Friburgo - a “Suíça Brasileira”.
- Espaço Regenesis: centro de eventos com 13 anos de liderança consolidada.
- Emagre SPA: empreendimento de saúde e bem-estar com ocupação permanente.
- Modelo híbrido: reduz sazonalidade e otimiza a rentabilidade do ativo.
Interior do SPA
1.250 mAltitude estratégica em Nova Friburgo
~2.500 m²Área construída informada no dossiê
13 anosOperação consolidada do Espaço Regenesis
2 negóciosEventos e saúde/bem-estar no mesmo ativo
Tese de arbitragem
Lucro patrimonial imediato na aquisição
O dossiê posiciona a aquisição como uma arbitragem entre o preço de venda do ativo operacional e o custo superior estimado para sua reposição.
Preço de aquisição
R$ 14,8M
→
Custo de reposição estimado
> R$ 38M
DESCONTO REAL SUPERIOR A 60% SOBRE O VALOR DE REPOSIÇÃO
Ativo ampliado
O complexo dobrou de tamanho, agregando infraestrutura especializada e barreiras técnicas de reposição.
Transação operacional
A aquisição inclui o ativo em funcionamento, suas operações e a continuidade do fluxo de caixa.
Unidades de negócio
Receitas complementares no mesmo complexo
Estabilidade e liderança
Espaço Regenesis
13 anos de operação ininterrupta.
- Agenda consolidada, com eventos contratados com até um ano de antecedência.
- Fluxo de caixa previsível e risco zero de inadimplência, conforme o dossiê.
- Reputação consolidada e contratos de longo prazo.
- Eventos corporativos, casamentos, retiros e conferências.
- Capacidade para até 120 pessoas, sem restrição de horário.
- Centro acústico profissional de 200 m².
Escalabilidade e alta rotatividade
Emagre SPA
100% de ocupação permanente, conforme apresentado no dossiê.
- Modelo de preços orientado à maximização de receita e eficiência.
- Demanda crescente no setor de bem-estar e espaço para expansão de faturamento.
- SPA europeu completo com seis salas de tratamento.
- Piscina com cascata, cozinha industrial em aço inox e haras.
- Potencial de upselling, terapias inovadoras e programas personalizados.
Performance financeira
Projeções consolidadas 2025-2027
A trajetória apresentada combina crescimento de faturamento, expansão de lucro e ganho de margem operacional.
Ano
Faturamento
Lucro
Margem aprox.
2025
R$ 4,20M
R$ 1,28M
30%
2026
R$ 4,80M
R$ 1,80M
38%
2027
R$ 5,42M
R$ 2,33M
43%
Indicador-chave de 2027
Rentabilidade operacional, crescimento sustentável, eficiência e escalabilidade.
Valores e margens correspondem às projeções apresentadas no dossiê e não constituem garantia de resultado futuro.
Engenharia de defesa
Estrutura técnica e autossuficiência crítica
Dados do laudo técnico do Arq. Newton Matos (CAU nº A31520-6), conforme reproduzidos no dossiê.
Fundações e contenção
- Tubulões de 8 metros de profundidade.
- Muros de contenção perimetrais, aproximadamente 150 metros lineares.
- Ancoragem em rocha firme.
- Estrutura apresentada como íntegra e de baixo risco técnico.
Autossuficiência operacional
- Poço artesiano profundo com outorga do INEA.
- Reserva hídrica de 140.000 litros.
- Usina solar de 53 kW, com 136 placas.
- Gerador industrial de 75 KVA.
Centro acústico
200 m² com isolamento de alta densidade.
Estrutura de bem-estar
Seis salas privativas, piscina com cascata e SPA europeu completo.
Apoio operacional
Cozinha industrial em aço inox, preparada para grandes eventos, além de haras.
Segurança jurídica
Estrutura fundiária consolidada
Propriedade fundiária
09 escrituras: cinco definitivas e registradas no RGI e quatro de posse. Áreas principais já remembradas e averbadas, com acesso exclusivo por via própria e sem servidões de terceiros.
Conformidade regulatória
Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros, licença ambiental válida, conformidade com exigências de APA, baixa densidade construtiva e alta taxa de áreas permeáveis.
Transferência
Via cessão de ações da holding S.A., apresentada como processo seguro, imediato e sem interrupção operacional.
Planta reproduzida diretamente do dossiê, sem reconstrução, retoque ou alteração de conteúdo.
Potencial de expansão
Projeto aprovado e financiável
O ativo possui uma avenida de crescimento associada à ampliação de hospedagem, sem necessidade de aquisição de novo terreno.
50Novas suítes planejadas no projeto aprovado
14Unidades em fase avançada, sendo cinco em acabamento
30Unidades em dois projetos adicionais no pipeline
- Receita imediata das cinco suítes prontas e receita futura das 50 suítes.
- Sem necessidade de novos licenciamentos ambientais, conforme o dossiê.
- Crescimento sem novos custos de aquisição de clientes.
- Impacto projetado de aproximadamente 20% a 30% na receita, com margem mantida.
- Ativo apresentado como livre e desembaraçado para transição imediata.
Projeto arquitetônico reproduzido diretamente do dossiê, sem reconstrução, retoque ou alteração de conteúdo.
Operação real do SPA
Valor oculto para o comprador
Alavancas adicionais de crescimento
- Serviços de estética avançada, terapias inovadoras e programas personalizados.
- Aumento de ticket médio sem novos custos de aquisição.
- Expansão de faturamento do braço Emagre, ainda abaixo do teto apontado no dossiê.
- Ativo em valorização e reputação local consolidada.
- Localização com barreiras de entrada permanentes.
- Base proprietária construída em 13 anos com clientes de alto poder aquisitivo.
- Potencial para lançamento de novos produtos e serviços.
Síntese do investimento
Um ativo de luxo, duas máquinas de geração de caixa
Uma oportunidade de arbitragem fundamentada em ativos imobiliários, operação madura, infraestrutura especializada e potencial de expansão.
Segurança patrimonial
Ativo imobiliário de luxo com desconto superior a 60% sobre o custo estimado de reposição e barreiras ambientais e regulatórias.
Rentabilidade operacional
Negócio maduro, lucrativo e testado, com fluxo de caixa apresentado como robusto e resiliente.
Expansão embarcada
Projeto aprovado, unidades em andamento e novas receitas possíveis dentro do ativo existente.