Lastro histórico
Capital inicial de R$ 9 milhões (US$ 6M), corrigido no dossiê para aproximadamente R$ 33 milhões.
Memorando de investimento estratégico
AMETISTA
Participações S.A.
Complexo de luxo em altitude com duas operações consolidadas de eventos, saúde e bem-estar em Nova Friburgo, Rio de Janeiro.
R$ 14,8 milhões
Preço de aquisição apresentado no dossiê, com desconto real superior a 60% sobre o custo estimado de reposição.
Fotografia original do empreendimento
O ativo real em altitude
Uma holding. Duas empresas operacionais complementares.
A Ametista Participações S.A. (CNPJ 04.428.008/0001-04) está por trás de todo o ativo: é a holding proprietária do complexo imobiliário e da estrutura que sustenta as operações do Espaço Regenesis e do Emagre SPA, a 1.250 metros de altitude em Nova Friburgo.
- Ametista: propriedade, infraestrutura, expansão e governança patrimonial.
- Espaço Regenesis: eventos fechados, retiros, encontros e celebrações, principalmente de sexta a domingo.
- Emagre SPA: programas de saúde, emagrecimento e bem-estar de segunda a sexta.
- Modelo híbrido: reduz sazonalidade e otimiza a rentabilidade do ativo.
Interior do SPA
1.250 mAltitude estratégica em Nova Friburgo
~2.500 m²Área construída informada no dossiê
13 anosOperação consolidada do Espaço Regenesis
3 empresasAmetista, Regenesis e Emagre no mesmo ecossistema
Tese de arbitragem
Lucro patrimonial imediato na aquisição
O dossiê posiciona a aquisição como uma arbitragem entre o preço de venda do ativo operacional e o custo superior estimado para sua reposição.
Preço de aquisição
R$ 14,8M
→
Custo de reposição estimado
> R$ 38M
DESCONTO REAL SUPERIOR A 60% SOBRE O VALOR DE REPOSIÇÃO
Ativo ampliado
O complexo dobrou de tamanho, agregando infraestrutura especializada e barreiras técnicas de reposição.
Transação operacional
A aquisição inclui o ativo em funcionamento, suas operações e a continuidade do fluxo de caixa.
Unidades de negócio
Receitas complementares no mesmo complexo
Estabilidade e liderança
Espaço Regenesis
13 anos de operação ininterrupta, com foco em grupos fechados e ocupação de fim de semana.
Operação: eventos principalmente de sexta a domingo, combinando hospedagem, alimentação, auditório e lazer em regime de exclusividade.
- Agenda consolidada, com eventos contratados com até um ano de antecedência.
- Fluxo de caixa previsível e risco zero de inadimplência, conforme o dossiê.
- Reputação consolidada e contratos de longo prazo.
- Eventos corporativos, casamentos, retiros e conferências.
- Capacidade para até 120 pessoas, sem restrição de horário.
- Centro acústico profissional de 200 m².
- 38 suítes e capacidade de hospedagem para até 75 pessoas na apresentação comercial atual.
- Pensão completa, estrutura de lazer e atendimento exclusivo para um grupo por vez.
Escalabilidade e alta rotatividade
Emagre SPA
Programas completos de emagrecimento, relaxamento e reeducação de hábitos.
Operação: ciclos de segunda a sexta, com hospedagem, alimentação funcional, tratamentos e atividades guiadas.
- Modelo de preços orientado à maximização de receita e eficiência.
- Demanda crescente no setor de bem-estar e espaço para expansão de faturamento.
- SPA europeu completo com seis salas de tratamento.
- Piscina com cascata, cozinha industrial em aço inox e haras.
- Potencial de upselling, terapias inovadoras e programas personalizados.
- Programas Emagre e Relax, com seis terapias incluídas e acompanhamento especializado.
- Acomodações privativas e experiências ao ar livre em meio à Mata Atlântica.
Emagre SPA em movimento
Vídeos reais de apresentação da experiência
Os materiais enviados mostram os ambientes, tratamentos, atividades, hospedagem e depoimentos utilizados na divulgação atual do SPA.
Programa de quatro dias
Apresentação do pacote, ambientes de tratamento e relatos de participantes.
Experiência completa
Atividades na piscina, terapias, convivência, acomodações e vista aérea do complexo.
Performance financeira
Projeções consolidadas 2025-2027
A trajetória apresentada combina crescimento de faturamento, expansão de lucro e ganho de margem operacional.
Ano
Faturamento
Lucro
Margem aprox.
2025
R$ 4,20M
R$ 1,28M
30%
2026
R$ 4,80M
R$ 1,80M
38%
2027
R$ 5,42M
R$ 2,33M
43%
Indicador-chave de 2027
Rentabilidade operacional, crescimento sustentável, eficiência e escalabilidade.
Valores e margens correspondem às projeções apresentadas no dossiê e não constituem garantia de resultado futuro.
Engenharia de defesa
Estrutura técnica e autossuficiência crítica
Dados do laudo técnico do Arq. Newton Matos (CAU nº A31520-6), conforme reproduzidos no dossiê.
Fundações e contenção
- Tubulões de 8 metros de profundidade.
- Muros de contenção perimetrais, aproximadamente 150 metros lineares.
- Ancoragem em rocha firme.
- Estrutura apresentada como íntegra e de baixo risco técnico.
Autossuficiência operacional
- Poço artesiano profundo com outorga do INEA.
- Reserva hídrica de 140.000 litros.
- Usina solar de 53 kW, com 136 placas.
- Gerador industrial de 75 KVA.
Centro acústico
200 m² com isolamento de alta densidade.
Estrutura de bem-estar
Seis salas privativas, piscina com cascata e SPA europeu completo.
Apoio operacional
Cozinha industrial em aço inox, preparada para grandes eventos, além de haras.
Base técnica e mercadológica
Dois pareceres independentes sustentam o ativo
O material atualizado reúne um laudo técnico de arquitetura e engenharia, datado de 7 de dezembro de 2020, e um parecer de avaliação mercadológica, concluído em 3 de março de 2016. As datas e bases de cálculo são mantidas de forma explícita.
Laudo técnico
Assinado por Newton Eduardo Apicelo de Matos, arquiteto e urbanista, engenheiro de Segurança do Trabalho e perito técnico, CAU nº A31520-6.
Avaliação mercadológica
Elaborada por Clebson Rogério dos Santos da Cruz, perito avaliador imobiliário, CRECI/RJ nº 027.835 e CNAI nº 03.306.
Norma e finalidade
O parecer declara atendimento à ABNT NBR 14.653-2 e tem como objetivo determinar o valor de mercado para negociação.
40.718,28 m²Área total da propriedade informada na avaliação de 2016
2.141,84 m²Área de construção aprovada considerada na avaliação de 2016
US$ 6,675MValor médio estimado na conclusão do parecer mercadológico
Conclusões do laudo técnico
- Não foram identificadas fissuras, rachaduras, aço exposto ou patologias aparentes no concreto.
- Contenção apoiada em tubulões de 8 metros de profundidade e 1 metro de diâmetro ao longo de aproximadamente 150 metros.
- Poço artesiano com mais de 60 metros e cisternas com capacidade total de 140.000 litros.
- Sistema fotovoltaico integrado à rede da concessionária e estrutura de prevenção contra incêndio.
- Acesso por 1.900 metros de via pavimentada, com drenagem lateral e ligação à RJ-142.
- Construção considerada íntegra, sustentável, de manutenção acessível e com possibilidade de ampliação.
Conclusões da avaliação de 2016
- Custo de reprodução atual médio calculado em US$ 6.780.452,10.
- Valor mercadológico médio calculado em US$ 6.563.867,80.
- Valor médio estimado pelo avaliador: US$ 6.675.000,00.
- Limite inferior de US$ 6.563.867,80 e limite superior de US$ 6.780.452,10.
- A avaliação descreve materiais de alta qualidade, arquitetura orgânica, estrutura de SPA, centro acústico e sistemas especializados.
- Os valores são históricos, expressos em dólares e vinculados à data-base do parecer.
A área construída atual aproximada de 2.500 m² apresentada no dossiê é posterior e não deve ser confundida com os 2.141,84 m² utilizados na avaliação mercadológica de 2016.
Leia o laudo técnico completo - 2020
Leia a avaliação mercadológica completa - 2016
Segurança jurídica
Estrutura fundiária consolidada
Propriedade fundiária
09 escrituras: cinco definitivas e registradas no RGI e quatro de posse. Áreas principais já remembradas e averbadas, com acesso exclusivo por via própria e sem servidões de terceiros.
Conformidade regulatória
Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros, licença ambiental válida, conformidade com exigências de APA, baixa densidade construtiva e alta taxa de áreas permeáveis.
Transferência
Via cessão de ações da holding S.A., apresentada como processo seguro, imediato e sem interrupção operacional.
Planta reproduzida diretamente do dossiê, sem reconstrução, retoque ou alteração de conteúdo.
Potencial de expansão
Projeto aprovado e financiável
O ativo possui uma avenida de crescimento associada à ampliação de hospedagem, sem necessidade de aquisição de novo terreno.
50Novas suítes planejadas no projeto aprovado
14Unidades em fase avançada, sendo cinco em acabamento
30Unidades em dois projetos adicionais no pipeline
- Receita imediata das cinco suítes prontas e receita futura das 50 suítes.
- Sem necessidade de novos licenciamentos ambientais, conforme o dossiê.
- Crescimento sem novos custos de aquisição de clientes.
- Impacto projetado de aproximadamente 20% a 30% na receita, com margem mantida.
- Ativo apresentado como livre e desembaraçado para transição imediata.
Projeto arquitetônico reproduzido diretamente do dossiê, sem reconstrução, retoque ou alteração de conteúdo.
Operação real do SPA
Valor oculto para o comprador
Alavancas adicionais de crescimento
- Serviços de estética avançada, terapias inovadoras e programas personalizados.
- Aumento de ticket médio sem novos custos de aquisição.
- Expansão de faturamento do braço Emagre, ainda abaixo do teto apontado no dossiê.
- Ativo em valorização e reputação local consolidada.
- Localização com barreiras de entrada permanentes.
- Base proprietária construída em 13 anos com clientes de alto poder aquisitivo.
- Potencial para lançamento de novos produtos e serviços.
Localização estratégica
No topo da montanha, em Mury
Rua Virgínia Ribeiro, 1865 - Mury, Nova Friburgo - RJ, CEP 28615-460. O complexo está inserido na Mata Atlântica, entre Mury e Lumiar, com acesso conectado à RJ-142.
- Altitude aproximada de 1.250 metros.
- Vista panorâmica da região serrana.
- Via própria pavimentada e drenada.
- Operações complementares ao longo de toda a semana.
Síntese do investimento
Um ativo de luxo, duas máquinas de geração de caixa
Uma oportunidade de arbitragem fundamentada em ativos imobiliários, operação madura, infraestrutura especializada e potencial de expansão.
Segurança patrimonial
Ativo imobiliário de luxo com desconto superior a 60% sobre o custo estimado de reposição e barreiras ambientais e regulatórias.
Rentabilidade operacional
Negócio maduro, lucrativo e testado, com fluxo de caixa apresentado como robusto e resiliente.
Expansão embarcada
Projeto aprovado, unidades em andamento e novas receitas possíveis dentro do ativo existente.